Questions courantes

L’acte de vente notarié : une obligation légale

Tout simplement parce que l’acte qui va constater la vente du bien, est obligatoirement un acte notarié !
Depuis des siècles maintenant, les différents régimes ont chargé des officiers publics ministériels, appelés « notaires », qui sont nommés par le ministre de la justice – Garde des sceaux, d’authentifier les transactions immobilières.

Se loger : un besoin primaire

Parce que les actes portant sur des biens immobiliers sont des actes très importants, il est indispensable que ceux-ci sont extrêmement encadrés, extrêmement codifiés. Sur le plan sociétal tout d’abord, se loger est un besoin primaire. Tout à chacun a besoin d’avoir un toit sur la tête. Il apparaît donc indispensable de garantir à l’acquéreur d’un bien immobilier qu’il ne pourra pas, pour des raisons purement juridiques, se retrouver « à la rue » du jour au lendemain.

Se loger : un budget important 

Sur le plan économique ensuite, ces actes portent sur des sommes très importantes le plus souvent. On a tous en tête l’adage populaire qui veut « qu’on n’achète pas une maison, comme on achète une baguette de pain ». L’acquisition d’un terrain, d’un appartement ou d’une maison demande un effort financier très important. Il convient donc que l’acquéreur qui va engager ses ressources financièrement pour se loger sur plusieurs années, le fasse de la manière la plus sécurisée possible pour éviter toute situation « délicate ».

Le monopole du  notaire 

En confiant aux notaires la charge (et le monopole) de la rédaction des actes transmettant la propriété des biens immobiliers, l’état a toujours eu la volonté de sécuriser au maximum les transactions et ce afin de garantir la paix sociale.
Ainsi les actes reçus par les notaires, appelés « actes authentiques » seront incontestables, car ils disposent de la même force exécutoire qu’un jugement rendu par n’importe quel tribunal en dernier ressort. Aucune des parties, qu’il s’agisse du vendeur ou de l’acquéreur, voire même de la banque, ne pourra contester l’existence même de la vente ou ses modalités. La sécurité pour l’ensemble des intervenants est donc maximale.

L’impartialité et la rigueur du notaire

La sécurité résulte également du fait que le notaire est totalement impartial. D’ailleurs, lors de sa prise de fonction suite à sa nomination par le ministre de la justice, le notaire doit prêter serment devant le tribunal de grande instance du ressort dans lequel se situe son office. A cette occasion, il « jure de loyalement remplir ses fonctions avec exactitude et probité et d’observer en tout les devoirs qu’elles lui imposent ». C’est un engagement extrêmement fort qui est pris par le notaire. Pour s’assurer de l’engagement pris, le notaire est placé sous l’autorité du procureur de la république, qui s’assurera de manière permanente, que la mission qui lui a été confiée par la république est bien exercée conformément au serment qu’il a prêté.  Si tel n’était pas le cas, il va de soi que le notaire s’expose à de lourdes sanctions pouvant aller jusqu’à la destitution, voire même à de la prison ferme.
A chaque acte auquel le notaire prêtera son ministère, il engage sa responsabilité tant personnelle qu’économique. Car, en plus des peines pouvant être prononcées à son égard, le notaire à l’obligation d’assurer, y compris sur ses biens personnels, les conséquences des fautes qu’il pourrait commettre. 

Par les pouvoirs importants qui lui sont attribués et les obligations fortes qu’il contient, l’acte notarié présente une sécurité maximale pour l’ensemble des parties, dont le notaire par son impartialité et sa probité est le garant.

Vente immobilière : l’accompagnement du notaire 

Mettre en vente son logement est rarement une chose facile ! Nous sommes souvent extrêmement attachés à notre maison car elle abrite les êtres qui nous sont les plus chers. Quand on y pense, peu de biens matériels disposent d’une charge émotionnelle aussi forte. « Maître, j’ai tant de souvenirs dans cette maison », « Maître, c’est notre maison de famille » « Maître, cette maison je les construise de mes mains », sont autant de phrases que nous entendons tous les jours dans nos offices. Cela s’explique aussi par les ressources financières et personnelles considérables que nous affectons à notre logement : devenir propriétaire coûte cher. Pour beaucoup, il s’agit d’un réel sacrifice financier. Entretenir sa maison est également un investissement pécuniaire, mais également un investissement d’énergie et de temps. Tout cela fait que la décision de vendre son bien immobilier est parfois compliquée à prendre. 

Estimation du bien : les prix du marché immobilier n’ont aucun secret pour le notaire !

Qui plus est, une fois la décision prise de vendre, encore faut-il pouvoir l’estimer à son juste prix, à sa juste valeur. C’est ici que doit intervenir l’expert qui, de par sa connaissance du marché immobilier et de la conjoncture, sera en mesure de vous aider à évaluer votre bien. Il est parfois difficile pour un vendeur, compte tenu de l’affect que nous venons d’évoquer, de savoir quelle est la véritable valeur de son logement. Avec le fichier PERVAL, alimentés par la totalité des notaires de France, l’expert immobilier qu’est le notaire aura accès en temps réelle à l’ensemble des ventes réalisées sur le territoire. A la différence du fichier tenu par l’administration fiscale, la base de données PERVAL est actualisée au jour le jour, dès qu’un compromis de vente est signé dans un office notarial. Ce ne sont donc pas uniquement les ventes réalisées qui y figurent, mais également les ventes en cours ! Cette différence est fondamentale, car elle permet de toujours mieux « coller » à la conjoncture actuelle du marché immobilier, et non pas à la conjoncture des mois antérieurs. Par cet accès au fichier PERVAL, et par les informations qu’il contient, le notaire sera sans conteste le plus à même de déterminer avec vous le prix auquel mettre en ventre votre bien. 

Rédiger l’annonce immobilière et la diffuser au maximum

Mais une fois ce prix déterminé, encore faut-il rédiger l’annonce de vente et la diffuser. Il existe aujourd’hui une multitude de possibilités pour commercialiser un bien immobilier. Les supports sont variés, et plus ou moins efficaces. A l’heure actuelle, et à l’ère du numérique, les plus prolifiques sont sans aucun doute les annonces en lignes. Mais les publications sur les sites spécialisés sont coûteuses (supplément pour photo multiples, « remontée » hebdomadaire, apparition d’un logo), parfois complexe et toujours chronophages ! Là aussi, l’assistante d’un expert est vivement recommandée pour mettre votre bien en valeur et le vendre dans les meilleurs délais. 

Gérer les nombreuses demandes suite à la publication de son annonce immobilière 

Enfin la dernière difficulté, et non des moindres : la gestion des demandes ! Lorsque l’on vend un bien immobilier les sollicitations peuvent être nombres : « démarcheurs » en tout genre, agences immobilières qui vous promet d’avoir un acquéreur sur le champ, voisins curieux, acquéreur mal-attentionnés ou souhaitant simplement visiter sans réelle intention d’achat. Tout cela vous fait perdre du temps ! 
C’est la raison pour laquelle, en notre qualité de notaire, nous vous proposons de vous assister pour toutes ces démarches !

La décision de vendre un bien immobilier est parfois une décision difficile à prendre ! En effet les biens immobiliers qui abritent notre famille ou les personnes qui nous sont le plus chères, sont bien souvent des lieux « chargés d’émotions ». Nous y avons vécu, nous y avons consacré beaucoup d’efforts tant financiers que personnels, que la décision de ventre son logement est parfois un véritable déchirement.

Pour que cet « évènement » se déroule de la meilleure des manières, il convient de respecter certaines règles et certaines précautions, gagent d’une transaction parfaitement réussie.

S’assurer que rien ne peut empêcher la vente 

La première d’entre elles, consiste évidemment à s’assurer que rien ne s’oppose à la vente de votre bien. De prime abord, la réponse peut paraître évidente, mais en y réfléchissant en détail elle ne l’est pas toujours. Parfois, et en fonction de votre situation personnelle (union libre, PACS ou mariage), le consentement de votre conjoint pourra être requis bien que vous soyez seul propriétaire de votre logement. D’autre fois, selon le moyen dont vous êtes devenu propriétaires, ce sont des membres de votre famille qui devront donner leur consentement. Car, si vous l’ignorez, dans l’hypothèse votre logement vous a été donné par vos parents, ceux-ci, comme vos frères et sœurs, devront intervenir à l’acte de vente pour renoncer à leurs droits éventuels.

S’assurer qu’il n’y aura pas de taxes à payer

Il conviendra ensuite de s’interroger sur le fait de savoir si un impôt pourrait être dû suite à la vente de votre bien. Cette question est bien trop souvent éludée par des « professionnels » de l’immobilier, qui, à leur corps défendant, maîtrisent extrêmement mal ces sujets. Nous pensons bien sûr ici à l’imposition au titre des plus-values immobilières, mais pas uniquement. Savez-vous par exemple qu’il existe également une taxe sur les terrains constructibles ? En réalité il n’en existe pas une, mais deux ! Le montant de ces impositions, très souvent non négligeable, est parfois de nature à remettre en question la décision même de vendre. Or, si cela n’a pas été étudié lors de la mise en vente du bien, mais uniquement après la signature de l’avant-contrat, il sera trop tard ! Le vendeur ne bénéficie pas lui d’un droit de rétractation de 10 jours à l’instar de l’acquéreur.

Réunir l’ensemble des documents nécessaires et obligatoires

Il conviendra enfin et surtout de constituer le dossier relatif à votre bien. Ce dossier, contiendra l’ensemble des éléments qui vous seront demandés pour la rédaction du compromis. Et, en la matière, l’anticipation est de mise. Dans notre pratique quotidienne, nous sommes confrontés à l’échec de transactions lié au fait que le vendeur n’a pas transmis en temps et en heures les éléments à son acquéreur. A notre sens, il n’y a rien de pire dans le cadre d’une négociation immobilière de laisser un acquéreur sans réponse aux questions qu’il peut légitimement se poser. Cela crée, bien souvent de manière infondé, une perte de confiance par l’acquéreur, voire une suspicion, de nature à réprimer sa volonté d’acquérir. Le tout, non par mauvaise foi du vendeur, mais juste par un manque d’anticipation.

Un dossier complet et analysé, comprenant l’ensemble des titres de propriété, les différents diagnostics obligatoires, les différents documents relatifs à la construction et les différentes pièces relatives à la copropriété, est l’assurance d’une transaction réussie !

La garantie apportée par le notaire lors d’une vente immobilière résulte de différents éléments et s’opère à différents stades.

La garantie liée à son statut d’officier public ministériel 

Avant toute chose, et en sa qualité d’officier public ministériel nommé par le ministre de la justice – garde de sceaux, le notaire est tenu à une parfaite probité et à une extrême rigueur dans le cadre de ses fonctions. C’est d’ailleurs l’objet du serment qu’il prononce suite à sa nomination à la barre du tribunal de grande instance dans lequel se situe son office, lorsqu’il « jure de loyalement remplir ses fonctions avec exactitude et probité et d’observer en tout les devoirs qu’elles lui imposent ». En tant que détenteur de prorogatives de puissance publique, le notaire se doit d’être impartial, de toujours faire primer l’intérêt du client, et de porter à la connaissance de l’ensemble des parties les éléments susceptibles de fonder leur consentement.

La garantie d’être conseillé par un véritable expert reconnu

Ensuite, compte tenu de son haut niveau d’expertise (7 années d’études post bac), et de son obligation légale de formation auquel il est astreint par ses autorités de tutelle, le notaire vous apportera la garantie d’un conseil avisé et personnalisé. Par sa pratique quotidienne en matière immobilière, le notaire a un domaine de compétence très étendu, allant bien sûr du droit immobilier au droit des affaires, en passant par le droit de la famille, par le droit rural et bien sûr la fiscalité. Rares sont les professionnels qui ont un champ de compétences aussi large, leur permettant d’avoir une vision globale de la situation et des conséquences pouvant résulter de celle-ci.

La garantie d’un acte incontestable qui a la valeur d’un jugement

Surtout, le notaire garantit l’efficacité des actes qu’il reçoit. Parce lorsqu’il appose sa signature à la fin de l’acte, le notaire confère l’authenticité de celui, il lui garantit une date certaine et une force exécutoire. En d’autres termes, cela signifie que le notaire confère à l’acte qu’il signe en présence du vendeur et de l’acquéreur, la même valeur que celle d’un jugement définitif. Ainsi, aucune des parties ne pourra faire valoir que ce n’est pas elle qui a signé l’acte ou encore qu’elle ignorait le compte tenu de son engagement. 

La garantie financière de la transaction

Enfin, le notaire garantit la sécurité financière de la transaction. Parce que toutes les sommes versées par l’acquéreur doivent obligatoirement se faire par la comptabilité de l’office notarial, le notaire garantit à l’acquéreur la réalité de son versement, et au vendeur la sécurité de percevoir le prix de vente. Ainsi en versant le montant de son acquisition au notaire l’acquéreur ne sera pas soumis au risque de voir son vendeur s’évanouir dans la nature sans avoir pris possession de son bien, le vendeur ayant quant à lui la garantit que l’acquéreur a bien payé la somme due et qu’il peut donc lui transmettre la propriété du bien aux termes de l’acte.

Nous connaissons tous la formule « les paroles s’envolent, les écris restent ». Le notaire a donc pour fonction de garantir la véracité de ces écrits, reflet de la volonté et de l’engagement des parties, et de garantir leur conservation pendant un minimum de 75 ans.

Le challenge de l’acquisition d’un bien immobilier : l’étape de la recherche

Rechercher un bien immobilier est souvent une aventure assez excitante ! Parce que l’arrivée d’un enfant, un nouveau challenge professionnel, une envie de se rapprocher des siens ou tout simplement de changer d’horizon, sont autant de raisons heureuses de se mettre en quête d’un nouveau logement.

Surtout pas de précipitation !

Même si l’enthousiasme est de mise, la patience est-elle gage de sérénité. Une acquisition réalisée dans la précipitation présenterait des risques auxquels il faut éviter de s’exposer. L’enjeu financier est tellement important qu’il convient de faire preuve de prudence et d’étudier en détail le bien vendu mais aussi l’opération dans son sens le plus large.

Savoir éviter les pièges

Dans votre recherche d’un bien immobilier, il vous faudra éviter toute une série de pièges dont nous allons ici exposer quelques-uns (cette liste n’étant malheureusement pas exhaustive).

Bien connaître sa capacité de financement 

Le premier d’entre eux, le « nerf de la guerre » comme diront certains, le financement. Sans financement, pas d’acquisition bien souvent. Avant de vous mettre en quête de votre futur chez vous, il est indispensable au préalable de vous rapprocher de votre établissement ou de votre courtier. Connaître sa capacité de financement, sa capacité d’endettement est fondamental. Dans le cadre de l’étude financière qui sera réalisée par le professionnel, il vous faudra également être vigilant sur l’assurance de votre prêt. En cas d’achat à deux, devez-vous choisir une garantie à 100 % sur les deux têtes ou non ? Dans quels cas serez-vous couverts ? Ce point est très important.

Faire réaliser des devis pour les travaux

Autre piège à éviter : le coût de la rénovation. Bon nombre d’acquéreurs, certainement d’une humeur optimiste, ont parfois tendance à minimiser le coût d’une remise en état d’un bien. Les travaux d’électricité et de plomberie, de toiture, le remplacement des menuiseries ou encore d’isolation, nécessitent d’être chiffrer précisément. L’établissement de devis, par des professionnels, vous permettront d’avoir une idée précise du coût de la rénovation, et seront exigés par la banque si vous sollicitez leur financement. En cas de construction, il vous faudra aussi tenir compte des taxes liées à la construction dans votre plan de financement.

Dénicher les frais cachés

Autre piège à éviter : les frais « cachés ». Un bien proposé à un prix intéressant de prime abord peut s’avérer être en réalité une très mauvaise affaire immobilière ! C’est notamment le cas lorsqu’un bien se trouve dans une copropriété. En effet, pour ce type de bien, il est impératif de scruter les éléments comptables de celle-ci (comptes annuels, appels de fonds) ainsi que le compte-rendu des dernières assemblées générales. Si les charges sont exorbitantes, si des travaux importants doivent être entrepris prochainement (réfection de toiture ou de façade) ou encore si des procédures sont en cours contre des copropriétaires défaillant dans leur paiement des charges, il vous faudra éventuellement renoncer à votre acquisition.

Dans le cadre d’un bien individuel, il conviendra de s’assurer du montant de la taxe foncière, et de sa consommation énergétique. « Une passoire énergétique » pourra là aussi compromettre votre budget par des factures de consommation exorbitantes ou des travaux importants à entreprendre.

Attention aux constructions illégales ou non déclarées

Enfin, un dernier exemple de piège à éviter : les constructions illégales. Il arrive malheureusement que certains vendeurs, parfois en toute bonne foi, proposent à la vente des biens qui n’ont pas fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme. Si les cas de constructions totalement illégales sont heureusement rares, les cas d’agrandissement ou de transformation sans autorisations sont eux très fréquents. Transformer un garage en partie habitable, construire une piscine enterrée, fermée une terrasse pour en faire une véranda, sont autant de cas où des autorisations sont nécessaires. Il conviendra donc, pour éviter tout risque de remise en état ou de se voir réclamer des taxes par l’administration, de s’assurer que tout est bien en règle.

Etre assisté par un notaire vous permettra d’éviter ces pièges et bien d’autres.